La justice tranche sur la taxe d’habitation pour les locations meublées de courte durée
La suppression de la taxe d’habitation pour les résidences principales, entrée en vigueur le 1er janvier 2023, a apporté une certaine tranquillité à de nombreux propriétaires. Toutefois, cette mesure ne s’applique pas aux résidences secondaires, ce qui engendre des questions, notamment pour les propriétaires de biens loués en meublé de courte durée. Un arrêt rendu par le Conseil d’État le 23 décembre 2024 vient clarifier la situation fiscale des propriétaires dans ce contexte.
Une situation complexe pour les propriétaires de gîtes
Le cas en question concernait un couple de propriétaires de gîtes qu’ils louaient principalement via des plateformes en ligne. Bien que considérés comme des résidences secondaires, ces gîtes étaient en location fréquente, et les propriétaires pensaient être exonérés de la taxe d’habitation. L’administration fiscale, de son côté, a estimé que ces propriétaires étaient redevables de la taxe d’habitation sur leurs gîtes, les considérant comme ayant la disposition des biens au 1er janvier 2022.
Le tribunal administratif de Rennes avait d’abord pris le parti des propriétaires, estimant que la location répétée des gîtes et leur taux d’occupation élevé les exonéraient de cette taxe. Toutefois, cette décision a été annulée par le Conseil d’État. En effet, le haut tribunal a rappelé que, selon la jurisprudence établie, même si les propriétaires peuvent accepter ou refuser des locations, ils conservent la jouissance effective de leur bien. Dès lors, la taxe d’habitation reste due, peu importe que la location soit fréquente ou non, tant que le propriétaire garde la possibilité de disposer de son bien. Ce raisonnement est valable même si le bien est mis en location pendant une grande partie de l’année.
Les conséquences fiscales d’une location meublée de courte durée
Le Conseil d’État a également rappelé que les propriétaires de meublés de courte durée sont soumis à un double assujettissement fiscal : d’une part, à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, et d’autre part, à la cotisation foncière des entreprises (CFE), liée à leur activité de location. Pour éviter ce double assujettissement, il existe une solution : confier la gestion de son bien à un professionnel par un mandat explicite interdisant la jouissance privative du bien. De cette manière, le propriétaire pourrait justifier au 1er janvier qu’il ne dispose plus de son bien et se libérer ainsi de la taxe d’habitation.
Le principe clé : la possibilité de disposer du bien
Le Conseil d’État précise que la question de savoir si un bien est soumis ou non à la taxe d’habitation dépend de la possibilité de disposer du bien au 1er janvier de l’année. Même si le bien est en location fréquente, tant que le propriétaire conserve la possibilité de refuser une location ou de profiter du bien lui-même, il reste assujetti à cette taxe. En ce sens, l’arrêt du Conseil d’État réitère l’idée qu’un bien loué en courte durée, même avec un taux d’occupation élevé, ne peut échapper à la taxe d’habitation si les propriétaires peuvent en garder la jouissance.
Un cadre juridique à clarifier pour les propriétaires
Cet arrêt met en lumière la complexité de la réglementation concernant la location meublée de courte durée. Les propriétaires doivent non seulement respecter les obligations fiscales liées à la taxe d’habitation et à la CFE, mais aussi bien comprendre la notion de “jouissance” du bien. En effet, une gestion rigoureuse des locations et des stratégies adaptées sont indispensables pour éviter des complications fiscales.
En somme, si la location de courte durée semble une activité rentable, elle ne doit pas être prise à la légère. Le jugement du Conseil d’État rappelle qu’une gestion imprudente, sans bien comprendre les implications fiscales, peut entraîner une double imposition. Pour éviter de telles situations, il est essentiel de confier la gestion du bien à un professionnel ou de mettre en place un mandat de gestion qui clarifie les conditions de jouissance du bien.